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合伙买房要预防法律风险

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秦鹏博

2019-06-2008:07  来源:经济参考报
 
原标题:合伙买房要预防法律风险

  合伙买房,即两人以上签订协议,以按份共有或共同共有的形式,合伙购买房产的行为。合伙买房,法律风险点很多。通过三个案例,向大家介绍一下近年来常见的因合伙买房所引发的纠纷及处理情况。

  合伙买房产生纠纷

  以何种案由起诉

  小张与小王合伙买房,小张出资部分由小王垫付,房产登记在小王侄女小李名下。小李出具《购房说明》,记载了上述事实,但并未约定产权份额。后小李将该房屋售出。小张以财产损害赔偿责任纠纷为由,将小李诉至法院,要求小李将处置房屋所得价款的一半赔偿给他。小李抗辩称,涉诉房产购房款由小王独自支付,小王将房产登记在小李名下,属于借名买房的行为,与小张无关。现小张要求分配卖房款,与事实不符。

  法院经审理后认为,小张是否对涉诉房屋享有物权及其享有的份额现不确定,小张直接主张小李侵害其财产所有权,并要求小李应赔偿诉争房屋售房款一半的诉讼请求缺乏事实依据,法院对其诉讼请求不予支持。

  【分析】

  当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。合伙买房引发的纠纷,主要涉及物权确认纠纷、共有物分割纠纷、合同纠纷、财产损害赔偿责任纠纷、分家析产纠纷。在权利归属及份额不明确时,应先行确认所有权;在权利归属及份额明晰的情况下,才可以主张财产损害责任纠纷。较为特殊的是家庭居住类型的合伙买房,应签署分家析产协议,对现存的共有的家庭财产进行分割,并确定各个成员的财产份额。

  签署共同购房协议后

  一方拒不付款怎么办

  张、王、李、赵四个同事合伙购买了一套房屋,协议约定由小张代表四人与银行签订了《楼宇按揭担保借款合同》,并办理了公证。合同签订后,四人开始按月向贷款银行还本付息。后小赵在未经其他三人同意的情况下,退出共同合伙购房并拒绝支付购房贷款本息。其他三人为了继续履行购房合同及按揭贷款合同,不得不共同替小赵垫付了房屋贷款本息30万元。张、王、李三人以小赵未按共同购房协议支付其个人应当承担的购房按揭贷款本息为由,将小赵诉至法院,要求购房贷款本息30万元。小赵辩称,自己退出合伙购房之后,就没有必要再支付购房款,不同意支付其他人垫付的贷款本金及利息。

  法院经审理后认为,涉案房屋登记为四人按份共有,根据双方共同签订的协议,四人系共同购买了涉案房屋,并按份承担了房屋的首付款项。现张、王、李三人支付了涉案房屋贷款本息,其要求小赵返还垫付贷款于法有据,法院予以支持。

  【分析】

  依据《物权法》第102条规定,因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。

  合伙购买的房产被擅自处分

  如何索赔

  小张与小王在恋爱同居期间,共同投资购买了一套二手房。双方签订《合伙购房协议》,约定:小张享有60%的产权,小王享有40%的产权,登记在小王一人名下。两人分手后,小王将房屋出售给了他人。小张认为,房屋系双方共有,小王擅自处分双方共有财产,应当承担赔偿责任。小张以财产损害赔偿纠纷为由将小王诉至法院,要求小王将房屋转让款的60%赔偿给自己。小王辩称,双方从未签订过合伙购房协议,小张的出资是对自己的借款,不同意按照房屋转让款的60%赔偿给小张。

  法院经审理后认为,小张与小王同居期间购买的房产系共同财产。然而,小张提交的《合伙购房协议》中,小王的签字经鉴定难以查明真伪;小王亦没有证据证明小张的出资系借款行为。法院在小张出资数额的基础上,考虑涉案房屋的实际出售价格,酌情确定小王赔偿小张经济损失的数额。

  【分析】

  同居生活期间双方共同购置的财产,按一般共有财产处理。本案中,小王在与小张同居期间购买涉案房屋,并取得该房屋的所有权,但小张为购买涉案房屋确有出资,故涉案房屋应认定为小张与小王的共同财产。依据《侵权责任法》第6条的规定,行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。

  共同投资型、家庭居住型的合伙买房,应在房屋产权登记中列明产权人及产权份额情况;登记在一方名下的,应签署《合伙购房协议》,列明产权人及产权份额情况,并予以公证;隐名产权人应当办理房屋产权抵押登记,保证自己的产权不受侵害。家庭居住类型的合伙买房,除了采取上述措施,还应当签订分家析产协议,出现纠纷时,依据协议解决。

(责编:孙红丽、夏晓伦)

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